重磅！园区双湖四巨头控规调整！联排别墅来袭！
写在正文之前：因微信公号改版，请将我们设置星标，以防失联就在昨天，园区“双湖四巨头”地块控规指标进行了调整。国宾一号东三宗地块的限高由12-18米调至10-24米。荣域花园西地块的限高也从12-18米调至到了10-24米。国宾一号东三宗地块调整限高，容积率仍旧为1.02，按照之前的建筑总高来推算，如果做叠墅，按照上下叠、每层层高3米来计算，叠墅总高也要12米起步了。所以，10米的高度，基本就可以做三层联排别墅这样的产品了，但由于最高高度拔到高至24米，也有可能是联排别墅+洋房的组合。荣域花园西地块的限高也从12-18米调至到了10-24米，容积率为1.02，也就是未来很有可能做成联排+洋房的产品。据说这四宗地块最快3月就会正式挂出，让我们期待一下起拍楼面价。地块1：金鸡湖大道南、石莲街东地块该地块位于双湖板块核心，在国宾1号的东侧、苏州御园的西侧，北侧就是金鸡湖，南侧是独墅湖。地块距离地铁5号线金湖站非常近，周边交通便利，拥有金鸡湖大道、星湖街等城市主干道，距离邻瑞广场约1公里，步行可达金鸡湖景区，享受金鸡湖一线湖景。周边有苏州御园、仁恒双湖湾、九龙仓国宾一号、世茂铜雀台等高端住宅。苏州御园的挂牌均价为137854元/㎡，今年成交的两套联排别墅房源成交均价均在10万元/㎡以上。仁恒双湖湾的挂牌均价为76686元/㎡，近期成交的大平层房源均价在7万元/㎡出头。九龙仓国宾一号的挂牌均价为126144元/㎡，近期成交的大平层房源均价在10万元/㎡左右。世茂铜雀台别墅的挂牌均价在10万元/㎡左右，根据别墅的种类不同（联排、独栋、双排），成交均价价差明显。独栋别墅湖滨四季的挂牌均价近16万元/㎡，房源成交均价在14万元/㎡出头。除了普通住宅仁恒双湖湾的挂牌和成交价格在7万元/㎡+，其他别墅小区成交均价均破10万元/㎡。地块生活配套高端醇熟、周边清一色的豪宅，低至1.02的容积率或将打造叠墅、联排等产品，要知道2023年成功出让的79宗地块最低容积率为1.05。地块2 西华林街以东、东延路以南片区地块位置较为优越，距离在建地铁8号线莲池桥站直线距离约1km，周边有独墅湖隧道、星湖街、松涛街、东延路等城市主干道，距离邻瑞广场直线约1.4km；紧邻独墅湖高教区，可以享受独墅湖板块的资源配套。板块新房断供多年，从周边二手房来看，金鸡湖、独墅湖双湖沿线小区的挂牌价格皆为苏州房价天花板。可以说荣域花园西地块是近几年园区“含金量”较高的一宗宅地，容积率低至1.1，后期或将打造洋房、叠墅产品。华尔街一位财经评论员曾说，“当今世界财富的秘密大多藏于湖边的豪宅”。在房地产市场也存在着这么一种现象，世界上1%的富人阶层占据了全球80%的湖景资源。众所周知，金鸡湖是现代化苏州“人间新天堂”的象征，同时也是工业园区乃至苏州经济发展的一个缩影，环金鸡湖的住宅占据了苏州房价的制高点。与金鸡湖毗连的独墅湖在2011年开始崛起，苏州很快又把独墅湖成功打造成集合金融商务及科教功能的价值居住高地。如果说古城代表了苏州深厚的历史沉淀，那么园区“双湖”则开启了苏州高速现代化的发展进程。从苏州楼市中也可以看出，金鸡湖、独墅湖周边皆是豪宅林立，是苏州名副其实的富人区。可以说，苏州园区双湖是毫无争议的高端置业板块，诸如湖滨四季、国宾一号、苏州御园这样的千万甚至上亿的豪宅林立，占据双湖的湖景资源。园区双湖已经近十年没有供地，上一次供地是2013年，世茂股份拿下石莲街06、07号地块，就是苏州楼市的倒挂神盘世茂铜雀台。如若这四宗地块能在明年挂出，对于苏州的高端改善客户而言是巨大的利好，前文我们也提到，这些地块一定会被房企热抢，同时入市后，房价或将有新的突破。我们知道，苏州第8批次突破规则除了取消限价外，以往在土地限制条件中都带有的“不得设置带有私家花园的低层独立式住宅”这个规则也不存在了，这意味着以后苏州将可以开发底层带花园的洋房或者叠加产品，这几宗地块的容积率低至1.02，可以期待后期入市后将打造双拼或者联排别墅产品。本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）▍往期回顾C R I C · S U Z H O U
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